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深天马a,regret,冯矿伟的新浪博客-2012新起点-从2012开始的一切新鲜事

2019年10月10日 01:54:08     作者:admin     分类:新闻世界     阅读次数:257    
摘要
【三季度土地买卖量价齐跌 房企钱紧“逆周期拿地”原则失效】上海易居研究院的计算显现,本年第三季度,土地商场呈现量价齐跌的局势,二线城市和三四线城市的买卖面积跌幅均在10%以上。其间,8月和9月,热门房企的拿地规划更是显着下滑。比方,万科在8月和9月的算计拿地开销,尚缺乏7月单月的水平。(21世纪经济报导)

  曾被房地产业奉为圭臬的“逆周期拿地”原则,在本轮商场下行期中好像失效。

  上海易居研究院的计算显现,本年第三季度,土地商场呈现量价齐跌的局势,二线城市和三四线城市的买卖面积跌幅均在10%以上。其间,8月和9月,热门房企的拿地规划更是显着下滑。比方,万科在8月和9月的算计拿地开销,尚缺乏7月单月的水平。

  与“高点卖房”的战略相对应,“逆周期拿地”也称“低点拿地”,是指房企在商场下行期获取土地。一般来讲,该战略契合“低进高抛”的商业原则,有助于下降拿地本钱,保持企业赢利。

  2019年楼市进入下行期已成为职业一致。本年上半年,跟着融资闸口的敞开,房企的确掀起一阵拿地热潮。但到下半年,楼市调控持续加码,住所商场反弹乏力,企业的心情扶摇直上。7月和8月以来,多家房企表明出“缩短出资”的志愿,并终究付诸举动。

  现在,土地商场正持续走低,并逐步展现出价格上的诱惑力。未来,“逆周期”的战略还能持续施行吗?

  供需志愿双双下降

  上海易居研究院的计算显现,本年第三季度,全国336个城市的经营性用地成交面积挨近5.5亿平方米,环比下降11%,同比下降10%。

  分城市能级来看,本年一线城市土地供地力度显着加大,第三季度成交量高达844万平方米,同、环比涨幅分别为35%和13%,二线、三四线城市成交建面环比分别下降13%和11%。尤其是三四线城市,在天然资源部分类调控方针的指导下,供地量一直在减缩。

  价格方面,本年第三季度,336城的全体成交均价为2494元/平方米,环比下降12%。各能级城市的土地买卖价格遍及下滑。

  该组织指出,一、二线城市由于高价优质地块削减而导致成交均价回落,三四线城市更多的是受楼市精力萎顿的影响,削弱了房企拍地的活跃性。“第三季度三四线城市地价仅为1655元/平方米,环比二季度下降了14%。”其表明。

  三季度的商场体现印证了数据的改变。姑苏、南京、武汉、天津等热门二线城市,均呈现土地流拍的现象,且流拍土地数量显着高于二季度,还有不少优质地块底价成交,或低溢价成交。上海易居研究院指出,近几个月土地供应量全体下滑,且一些地方政府设定了较高的土地底价。

  在需求端,房企拿地志愿的下降更是清楚明了。

  7月末,富力地产发布了一份内部文件《关于要求区域公司保证完结出售使命的告诉》,着重2019年下半年“原则上暂停拿地作业”,如遇有优质土地项目等特殊状况,可独自呈报集团董事长批阅。

  据21世纪经济报导了解,进入下半年,大部分房企的战略是,强化出售,一起缩短出资规划。现在看来,企业的确现已支付举动。

  华夏地产指出,本年8月和9月,房企的拿地开销显着削减。这两个月间,仅有14家企业的拿地开销超越50亿。此前的数月,大型房企单月拿地过百亿的现象并不罕见。

  据该组织的计算,本年7月单月,万科的拿地开销到达283亿,到8月和9月,万科的算计权益拿地总价缺乏200亿。绿城在7月的拿地开销到达99亿,但尔后两个月的算计拿地开销仅为44亿。第三季度,富力在公开商场并无拿地动作,融创仍有零散拿地行为,但比此前显着缩水。

  消沉拿地

  依照惯常的运营逻辑,房企倾向于在商场低点时进行“逆周期拿地”。但在当时的商场下行期,除了单个案破例,大都企业的拿地行为显着不行活跃。

  从8月开端,某20强房企苏南区域担任人张远(化名)就不断在朋友圈推送项目的营销信息,其间包含中秋和国庆期间的价格优惠办法。但上半年曾被频频发布的拿地海报,则甚少呈现。

  张远向21世纪经济报导表明,近期公司的拿地规划的确在下降,但对出售有显着强化。就他所担任的苏南区域而言,不只预算所剩不多,并且被强化了拿地原则,“‘老迈’清晰说了,宁可本年不再拿地,也不能拿错哪怕一块”。

  企业的慎重有其道理。从本年5月底至今,监管层就不断收紧房企的融资途径,一起严控社会资金进入房地产业。7月30日举行的中央政治局会议初次提出“不将房地产作为短期影响经济的手法”。

  受此影响,房企的信任、私募、ABS等途径已被围堵,银行授信的批阅流程也在延伸,且企业融资本钱显着提高。上海易居研究院指出,9月房企的均匀融资本钱为6.47%,环比上升0.76个百分点。但分解状况严重,部分企业的均匀融资本钱现已超越10%。

  不只如此,到本年年中,职业的全体负债率也在提高,其间TOP10房企的提高较为显着。

  “现在土地商场的确处于相对低点,部分地块的价格比较有诱惑力。并且依照常规,年底或许还会有一批不错的地推出来。”张远向21世纪经济报导说,但总部会不会额定给预算,现在还不好说。

  华夏地产首席分析师张大伟以为,“低点拿地、高点卖房”仅仅一个抱负状况。由于在商场低点时,企业手里未必有满足的拿地资金,并且关于“低点”,不同企业有不同的判别规范,“踩错点”的状况并不罕见。

  “商场处于下行期或低点时,企业最早考虑的往往是怎么稳住阵脚,而不是乘机扩张。”北京某大型房企相关担任人向21世纪经济报导表明,真实能做到“逆周期拿地”的企业,都具有特殊的资金实力。另一种状况则是,企业具有冒险精力,勇于承当负债的压力,而不断出手拿地。这种状况多见于对规划有寻求的企业。

  他以为,“逆势而上”的企业依然存在,本年年底,假如部分城市推出优质地块,土地商场有升温的或许。但间隔商场决心的真实康复,恐怕还有段间隔。

  该人士还表明,企业自动拿地志愿不强,还有一个原因,“假如是在一季度拿的地,本年还能经过抢开工,完成年内出售,并构成一个正现金回流。”但下半年拿的地,现已错过了这个操作周期。

(文章来历:21世纪经济报导)

(责任编辑:DF512)

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